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清风云淡
银子 29764
股份 338
学历 学前
民职 村民
职务 副版-排长
注册2007-5-27 12:53:14
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如何测算房价中是否有泡沫
由于不动产地域性特强，地段、质量、配套、价格千差万别，非专业投资者必须学会基本的投资常识，来保护自己的投资利益，否则很容易头脑发热，跟风抢购而遭受损失。 那么，怎样才能把握投资机会、规避投资风险呢? 前提是：准确测算房价中是否存在泡沫。 ■出租收益率决定资金回收周期 以住宅为例： 例一：A住宅：单价5000元/平方米（含简单装修），70平方米，总价款35万元/套。 经调查，该区域周边同等面积住宅的出租价格为1600元/月。那么： A住宅的理论出租收益=1600元×11个月=17600元/年（静态，排除了将来房租上涨、下跌因素，每年剔除1个月空置待租时间） 理论年收益率=17600/350000=5%（静态） 投资成本理论回收周期=350000/17600=19.88年（未计算养护维修投入） 这组数字表明：该物业的价格泡沫比较严重，投资收益率较低，成本回收周期相当漫长，资产缩水风险很大，不适合作为投资对象，应回避。 例二：B住宅，高级公寓，单价10000元/平方米（含精装修），面积100平方米，总价款100万元。 经调查，该物业所在项目中，同等面积公寓出租价格为7000元/月。那么： B住宅的理论出租收益=7000元×11个月=77000元/年（静态，排除了将来房租上涨、下跌因素，每年剔除1个月空置待租时间） 理论年收益率=77000/1000000=7.7%（静态） 投资成本理论回收周期=1000000/77000=12.98年（未计算养护维修投入） 这组数字表明：与A住宅相比，该物业的价格泡沫要低得多，基本可以接受。投资收益率尚可，成本回收周期尚可接受。在有闲钱的情况下，可以考虑作为投资对象。 ■回收周期应在7—12年间 总之，具有投资价值的房产，理论年收益率应在7%-20%之间（越高越好），理论成本回收周期应在7—12年间（越短越好）。 商业地产（如商铺、写字楼等）的计算原理、方法同上。 如果房屋为毛坯房，还应该把装修投入计入购买成本。之所以每年要减除一个月，主要是因为房产出租的确存在空置待租期，同时还需要业主缴纳不菲的物业管理费、取暖费、维修养护费、房产折旧、家具家电折旧、装修折旧等费用。
1团2营4连: 宠物宝贝
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1楼： 2007-12-3 15:05:52
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★跳跳蛙☆
银子 10000
股份 1764
学历 学前
民职 村民
职务 晋级-班长
注册2006-4-17 19:37:17
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有泡沫也没有办法
回复《如何测算房价中是否有泡沫》
1团4营3连: 数码家电
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| 2楼：
2007-12-9 0:04:42 |
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巾仙ル
银子 10000
股份 148
学历 学前
民职 村民
职务 荣誉副版
注册2007-7-2 19:06:16
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国家已经开始宏观调空了，但愿能早日摆脱这样的现象
回复《如何测算房价中是否有泡沫》
3团11营: 房产装修
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| 3楼：
2008-1-29 17:28:33 |
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lwwp
银子 10000
股份 4
学历 小学1年级
民职 村民
职务 百姓
注册2007-8-26 20:59:20
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年租金也不是一成不变的。
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| 4楼：
2008-2-5 11:25:21 |
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zxd
银子 1076
学历 学前
民职 村民
职务 百姓
注册2008-2-28 11:56:18
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有泡沫也没有办法
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| 5楼：
2008-2-28 12:37:18 |
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pingguohe5
银子 10187
股份 228
学历 学前
民职 村民
职务 晋级-班长
注册2008-4-16 14:31:20
上周:发帖7回帖63点评0
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但愿泡沫问题不要延续太长的时间!
回复《如何测算房价中是否有泡沫》
1团3营3连: 动漫乐园
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| 6楼：
2008-4-18 12:34:48 |
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