随风
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民职 村民
职务 荣誉副版
注册2006-4-10 21:35:29
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国外如何调控房地产 美国模式值得借鉴
在舆论的聒噪中“难产”月余，建设部165号文终于近日低调出炉。内容事先早泄露出来，一切似乎都在意料之中，尘埃落定之后剩下的就是各方闷头执行了。此时，静下心来翻检一下针对房地产业的一系列调控之策，再拿国外的一些相关经验比比，或许会对未来的政策设计和行业发展有所裨益。
“有形之手”主导市场
自2003年以来，我国房地产一系列调控的最终目的可归结为两点：健全住房保障体系和促进行业持续稳定健康发展。这二者密切关联，只有从根本上弄清楚它们的内在规律及现存症结，才能比较透彻地认识中国房地产业的和房地产宏观调控。
世界各发达国家都非常重视住房保障体系的建立和健全，房地产市场中的政府“有形之手”，绝大部分情况下也都是针对住房保障问题的。目前我国房地产业发展阶段，大致同二战之后的欧美发达国家，以及60、70年代的“亚洲四小龙”情形相似。针对住房保障问题，这些国家当时都很重视，政府管制较多，尤其以北欧国家和新加坡这些高福利国家为代表。
政府规制住房保障体系主要依靠法律手段，许多发达国家都是一部接一部地出台法律，一般多达十几部。如美国的《合众国住房法》规定了要为低收入家庭修建公共住房制定长远计划，《国民住宅法》要求建立住房管理署，设立联邦存款和贷款保险公司，由政府提供低利息贷款，鼓励私人投资于低收入家庭公寓住宅。与我国地少人多的国情相似的日本，先后制定实施了40多部房地产有关法律。针对住房保障性质的住宅开发，采取的方式有三种：政府设立独立的部门或企业进行非营业性开发，政府与市场化的企业合作进行开发，政府提供税费等优惠吸引市场化的企业开发。
就目前而言，发达国家虽然已过了居民住房需求爆发的时期，但政府仍比较重视中低档住宅开发。以美国为例：一般政府在把土地租卖给开发商，规定开发商必须建百分之十几(平均而言)的中低档公寓，或租或便宜卖给低收入家庭，在有些州开发商也可选择付政府一笔钱。经过几十年的努力，目前许多发达国家的住房保障体系已比较健全。美国17%左右的国民居住在政府或企业提供的廉租房里，欧洲享受福利性质住宅的比例比美国还要高，美国私房拥有率约为67%，欧洲国家平均则在50%左右。而新加坡人目前80%以上都住在政府提供的组屋中，这些组屋大都建于60、70年代，当时以租为主，现在很多家庭收入提高之后，政府就以低于市场行情的价格卖给他们。
法律手段最有效
早在1998年住房体制改革时，我国政府就曾明文规定要建立以经济适用房为供应主体、包括廉租房在内的多层次住宅供应体系，但后来执行效果很糟糕。国家统计局数据显示，经济适用房开工量占比由2000年17.6%降到2005年1-11月的5%，而截至2005年底，全国尚有70多个大中城市根本没有启动廉租房建设。原因是多方面的：如缺乏相关的制度保障(没有成立专门机构和企业)、地方政府因涉及自身利益而不愿落实、开发商的公民意识不强等。那么，如何进一步加强我国的住房保障体系建设？结合国外经验，笔者认为可从以下四个方面考虑：其一、加快立法步伐，提高立法层次(目前多是“通知、条例、规定”等) ；其二、组建专门机构，统筹管理资金、开发、经营等环节；其三、督促地方政府切实落实中央相关政策；其四、积极吸引开发商参与(如万科已开始建造廉租房)。
一般而言，市场化程度较高的国家多采取经济手段和法律手段进行调控。法律手段属长效机制，如解决住房保障问题，从根本上讲是需靠法律手段进行规制的。而经济手段属短效机制，大多针对房地产发展的周期性波动，尤其是在投资过热时采用。当然，有时候还需适当的采用一些行政手段，以便对法律手段和经济手段形成有益的补充。即使同样实行的是市场经济体制，不同国家和地区采取的调控手段也是有所区别的。为什么半个世纪以来几次大的房地产泡沫都出现在亚洲，如日本、香港、泰国？相比东亚和东南亚国家和地区，欧美国家的市场经济体制更加健全，尤其是金融体系方面。房地产业属资本密集型产业，金融体系是否健全和完善直接关系到房地产业的健康发展。而东亚国家由于普遍受儒家思想影响，相对欧美国家而言，比较重视国家、家族力量对市场的影响，在政府的影响下，在金融方面，银行财团有时容易出现非理性地对巨型企业进行扶植，这种现象在日本和韩国尤为突出。日本房地产泡沫破灭留下的教训很多，从经济调控政策上考量，最关键是金融政策方面的失误。
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